闡述建筑材料調差10大關鍵要點鎖定總包合同的材料調差條款
關于總包合同材料調差條款，各大地產公司的調差條款，調差要求，調差計算方式皆有不同。
作為成本從業人員，如何撥開迷霧，找到真相，梳理出關鍵要點，讓總包的材料調差條款不再漏洞頻出。
本文從以下十大關鍵要點闡述材料調差條款的真相：
調差依據、調差范圍、調差數量、調差周期、延期開工、工期延誤、基準價格、計算規則、免調幅度、取費規則。
第一大關鍵要點：調差依據
說明：主要需要明確價格、工期的相關原始數據來源的依據問題。
信息價的依據：需要找到相關信息價的掃描件。
我的鋼鐵網價格依據：需要找到相關網站的截圖作為依據。
關于主體結構工期依據：需要明確是按照開工令作為依據，還是澆筑令作為依據。
關于砌體砂漿工期依據：可以以監理的每天的施工日志作為工期依據。
關于工期依據收集的關注要點：
開工令搜集要點：很多項目在總包開工的時候，是無證施工，甲方為了避免落下書面違法施工的問題，一般都不下發開工令。
而且開工令到底以哪個時間節點為準，其實業內并沒有很清晰的定義，故不建議以開工令作為材料調差工期的依據之一。
澆筑令收集要點：混凝土澆筑令比較能準確反應施工時間，但是澆筑令一般只需要監理簽字即可，不需要甲方簽字。
故應要求施工單位每月提供澆筑令至甲方成本部，以免被事后串改的可能性。
監理日志收集要點：施工日志為避免后期丟失或者被人為串改，每月監理單位申請進度款時將這個時間段的所有監理日志作為復印件提交甲方成本部。
第二大關鍵要點：調差范圍
說明：調差范圍通常需要明確的是鋼筋、砼、砌體、砂漿，但是這樣還遠遠不夠。
鋼筋調差范圍：我們要注明，鋼筋調差范圍是否包含二次結構的鋼筋、措施鋼筋、剛性層鋼筋。
砼調差范圍：我們要注明，砼調差范圍是否包含二次結構的砼、剛性層砼、墊層砼。
砌體調差范圍：除了主體結構的砌體，我們需要注明是否包含零星砌體。
砂漿調差范圍：需要注明除了抹灰砂漿，砌體砂漿是否在調差范圍之內。
第三大關鍵要點：調差數量
說明：關于調差數量的約定應說明以下幾個要點。
變更簽證：正常情況下為避免簡單操作，一般變更簽證增加的工程量都不進行材料調差。
但是不排除項目有可能產生大額變更，如果材料上漲價格迅速，后期會因為合同價格偏低總包不愿意施工的情況。
故建議約定，單份簽證金額大于一定金額（例如：10萬元），相關材料的調差按照合同調差原則執行。
損耗部分：損耗一般計入綜合單價，不需要計入材料調差工程量計算，需要在相關條款中進行說明。
量差問題：對于“固定總價包干”招標情況和“轉固”的 情況，總包單位有可能申請實際工程量與合同工程量有量差，需要按照實際的量差進行執行。
此條需要提前約定，按照“總價包干”清單工程量執行，實際量差不予考慮。
第四大關鍵要點：調差周期
說明：調差周期分為按月/雙月，或者整個施工期間平均預算價進行調差。
第一種方式按月/雙月進行調差：此種做法對項目管控有利，過程中確認的材料金額可進入進度款的產值，有依有據。但是這種做法會增加項目成本的工作量。
第二種方式按整個施工期間平均值進行調差：需要完工以后才能進行材料調差，材料調差一般不便計入進度款產值。
特別在材料價格上漲較大，總包資金鏈趨于緊張的情況下，甲方比較被動。但這種做法可以減輕項目成本的工作量。
第二種調差方式需要注明應分樓棟分業態，區分計算，這樣更接近實際情況。
所以在轉包干或者總價包干的清單中，特別對于同種業態一般清單都會進行合并，所以其清單工程量務必列明不同樓棟的工程量。
第五大關鍵要點：延期開工
說明：相對于合同開工日期，延遲幾個月開工，基準期是否調整需要進行約定。
可能出現的情況：
由于項目存在拆遷及報建進度的不確定性，相對合同暫定開工日期，進場出現延遲幾個月開工的情況。
此時如果材料價格大幅上漲，總包為減輕資金壓力，通常要求將基準期調整至實際的開工日期，中間的價格漲幅應調整至合同價中。
相應的應對措施：
調差條款中應對此種情況進行約定，建議可進行基準期的調整，相應的材料價格漲幅無需扣除免調幅度計入合同中。
如果是總價包干招標合同：可以在開工后盡快將基準期進行調整，材料價差以變更形式計入合同總價，以便后期計入進度款產值。如果可能可以簽訂相應補充協議。
如果是綜合單價招標合同：可以在轉固的時候，將基準期進行調整，材料價差直接計入轉固合同中，以轉包干補充協議的形式進行確定。
第六大關鍵要點：工期延誤
說明：材料價格波動有不確定性，工期延誤有不確定性，應分情況約定。
工期因為乙方原因延誤且材料價格上漲：按照計劃工期進行調差，工期延誤導致的材料調差上漲的部分甲方不予認可。
工期因為甲方原因延誤且材料價格上漲：按照實際工期進行調差，工期延誤導致的材料調差上漲的部分由甲方進行承擔。
工期因為甲方/乙方原因延誤且材料價格下跌：如果材料價格下跌，不管是甲方還是乙方的原因耽誤工期，合同中都應約定按照實際工期進行調差。
總體原則：如果材料價格上漲，則誰耽誤工期，由誰進行負責造成成本的增加。如果材料價格下跌，則只需要按照實際工期進行調整即可。
第七大關鍵要點：基準價格
說明：基準價格的說明一定要準確，不能模糊不清。
市場價：通常材料調差不能用市場價為準進行調價，因為市場價會因為不同的供方，不同付款方式，不同的詢價的人都會有不同的價格。
除非約定按照地區某公認的網站或者刊物為準（例如：造價信息，我的鋼鐵網，上海有色金屬網等），避免對于市場價有不同的認知。
信息價：一般以當地的建設造價刊物為準，注意是否存在單月刊，或者雙月刊，如果存在，調差條款中要約定清楚。
網站價格：網站一般為市場價，一般鋼筋類會參照“我的鋼鐵網”和“上海有色金屬網”，使用網站的市場價會比信息價更加精準，因為網站價格為每日更新。
為避免單日價格波動對調差金額產生太大影響，一般會使用最后一次回標前三十天的均價作為基準價（可去掉最高價和最低價）。
第八大關鍵要點：計算規則
說明：調差計算規則如果文字無法表述完整的，建議用公式進行補充描述。
調差公式的示例如下：
A、調差金額稅率的換算
含稅調差金額=材料可調差含稅金額/（1+材料稅率）*（1+9.00%）。
B、當材料價格相對基準價格上漲的時候
材料可調差含稅金額=+[材料當期含稅價格-材料基準含稅價格*（1+免調幅度）]*可調差工程量。
C、當材料價格相對基準價格下跌的時候
材料可調差含稅金額=-[材料當期含稅價格-材料基準含稅價格*（1+免調幅度）]*可調差工程量。
調差公式可根據每個公司的實際情況進行相應調整。
第九大關鍵要點：免調幅度
說明：免調幅度可以根據實際情況而定，不一定各種材料統一免調幅度。
免調幅度設置：一般有3%，5%，8%，10%等，可不同材料設置不同的免調幅度。
鋼筋與砼：對于鋼筋混凝土，一般對造價影響較大，為了避免總包單位無法把控未來的價格走勢，而直接將風險轉移進入報價中，故建議按照相對較低的免調幅度進行確定，例如：3%。
砌體和砂漿：對于砌體和砂漿，材料價格上漲對總體造價影響相對偏小，故可以按照5%、8%、10%進行設定。
第十大關鍵要點：取費規則
說明：材料調差金額的取費規則按照只補償成本的原則進行確定。
稅金取費：稅金一定要考慮材料稅率和建安稅率的差距，需要進行稅金換算。
其他取費：管理費，規費，利潤等均不予計取。
結語
一定“依據”：所有涉及原始數據來源的依據的約定
調差依據：主要需要明確價格、工期的相關原始數據來源的依據問題。
二定“數量”：所有涉及工程量問題要進行約定
調差范圍：鋼筋、混凝土、砌體、砂漿（砌筑砂漿/抹灰砂漿）、剛性層。
調差數量：變更簽證是否調差，損耗是否計入調差，總價包干量差問題。
三定“時間”：對工期和時間相關問題進行約定
調差周期：按月調差，按雙月調差，按照施工期間月平均預算價進行調差。
延遲開工：如果延遲開工較長時間，其基準價是否調整，如何調整。
工期延誤：如果施工過程中各種原因導致的工期延誤對材料調差金額的影響的相關約定。
四定“價格”：對所有與價格相關的問題進行約定
基準價格：我們約定的基準價格是市場價，信息價，還是我的鋼鐵網的相關價格。
計算規則：按照波動浮動的比例計算，還是按照波動價格的絕對值進行計算。
免調幅度：3%、5%、8%、10%，不同材料是否設置不同的免調幅度。
取費規則：只取稅金。管理費、規費、利潤等其他所有費用均不予計取。
