2021年元旦之后，鄭州樓市難得安靜了下來。

一方面，開發商因為沖刺年底任務，左一輪促銷降價，右一輪逼定成交，攪動市場如同來了第二春。當時，我最直接的印象，就是每天都有三五個人咨詢，而且是那種：

我現在某某售樓部，要交錢了，你說中不中？

這些人之中有剛需，沖向瀚宇天悅城、融創城和碧桂園鳳凰城；有改善，擠進永威上和琚、建業君臨大院和正商禎瑞上境。

有人說，2020年形勢不好是共識，但還是有人超額完成目標，相當一部分樓盤業績不錯，但另外一半就很慘了，距離調整后的目標差距，遠遠大于中州大道東邊北龍湖和西邊金水北的房價差了！

地產營銷總之中，業績不錯的人在等，看看老板準備兌現多少獎金？看看新實施的電子網簽到底怎么落地？備案執行價格到底怎么調整？業績差的人在等，看看位置能不能保住？或者看看外部有哪些坑能進去？或者干脆就是安靜一下下？

總之，鄭州樓市難得安靜下來。

然而，隨著溫度下降，樓市河流的表面，地產營銷凍成了透明的冰塊——正好能讓人通過這層冰看到水下如同石頭的品牌。

站在2021年的頭上，再看鄭州僅剩的36家開發商，仍分成四個陣營，看誰已脫穎而出，誰還掙扎求生？

2019年底，鄭在說房推出第一篇地產品牌觀察文：

鄭州僅剩36家開發商，進不了前三陣營，就是等死

那時開始，我們就堅定了一個觀點：

之所以把這7家寫成第一陣營是因為他們都具有基于產品+服務的品牌，而且建業、正商、鑫苑、綠都、和昌都打開了資本通道，相信不久的將來，康橋和永威也是。

地產品牌，尤其像是騎自行車，后輪叫“產品”，前輪叫“服務”，騎車的老板為了追求更大規模，就不斷加速。而鄭州房企高光時刻，就是7家開發商都進了中國房地產百強榜。

也難怪，沒有速度，自行車就會倒下，而開發商就是自行車。然而，2020年，這7家品牌給人的感覺是不斷“加速度”：

建業為鞏固雙千億成果，著急治療千億規模的后遺癥；

正商在年中突然要到河南地市拿100個項目；

康橋不再是“人文先生”，是今年跑的最快的本土開發商；

有今年從萬科加入永威的人說像是到了碧桂園；

這幾年的鑫苑，喊著“科技地產”和“區塊鏈”，外人看了之后不知道是開發商，還是互聯網公司？

總部已搬至上海的綠都和已搬遷至深圳的和昌，即便是有了資本市場的加持，在鄭州的存在感仍然加速變弱。

總之，“加速度”非常明顯。

尤其值得關注的是建業和康橋。

本土房企之所以拼命“加速度”，是為了做大規模。也難怪，過去20多年來，規模都是解決一切問題的良藥。有了規模，就有了一切。但那個跨年演講的羅胖也承認：

很多時候，規模也是問題的根源。

“2020年彌漫著一種情緒，就是覺得世界變了，此前的經驗沒用了”，就像諾貝爾文學獎得主埃利亞斯·卡內蒂說：

“舊的答案分崩離析，新的答案還沒有著落。”

2019年“雙千億”的建業，在2020年遇見的就是這個問題。

▲中指院發布的2020鄭州商品房銷售金額TOP15中，康橋在前10席中獨占4席。

另外值得注意的是康橋，這一年穩穩坐穩了鄭州本土房企的第三名。

一般一般，鄭州第三。說的就是康橋！

品牌形象一直是溫文爾雅的先生，康橋近幾年發展上遇到了業態上多元化、空間上全國化布局。

大多數情況，這個階段的房企就會踩坑，而且要踩的坑還很大、很多，結果就是摔倒、骨折。外人看到了各種問題出現：

員工流失加快，成熟的產品線管控出現各種問題，融資與促銷饑渴的手段花樣百出，業主維權爆發，諸如此類。

然而，你能感覺到康橋踩坑了，但僅僅趔趄了一下、晃了一下身子，連腳都沒崴住，就又跑了。

驚不驚喜，意不意外，刺不刺激？

現在，康橋通過年度361.5億元（億翰智庫數據）的銷售業績，坐穩了鄭州第三的位置。

有人超越，跑到了前面，比如建業、正商和康橋；有人不上不下，需要觀察，比如永威；有人說是全國化布局，但整體聲量變小，給人感覺開始掉隊，而且應了那句話：

做的最好的產品是售樓部，維護最好的關系是排行榜。

這一切都像剛剛開始。

第二陣營10家：

10家開發商的共同點，在于盡管比不上第一陣營7家房企排名，但或者樓盤足夠多，或者擴張特別快——就是你作為鄭州房地產業界觀察者，不得不重視的那種！

這10家開發商之中，正弘、亞新、美盛、振興、亞星、美景屬于老牌房企，而浩創盡管創立于2002年，但給人感覺更像后面的信友、同信和星聯，這幾年的爆發，如同黑馬。

如果再細分，這10家還能分為三個梯隊：

一是正弘、亞新和美盛。你能感覺到他很努力，很上進，偶爾也會有產品驚艷同行，但這種驚艷很難持續穩定。有人說背后是因為職業經理人流動太快——企業不斷以更高的薪酬尋找新人（獵頭請注意），以至于傳言說這3家的平均薪酬已經高過了第一陣營。

有媒體朋友說他們營銷負責人比較傲嬌，門檻很高！想想也能理解，他不一定待幾天呢，哪里還有時間和同行、媒體交流呢？

二是振興、亞星、美景。特別的穩健，無論是產品和服務，都不冒進，都能給人以驚喜。如果人格化，這3家開發商既不是鳳凰男，也不是白富美，但都能踏踏實實過日子，像極了咱河南的好男人。

三是浩創、信友、同信、星聯。都是黑馬，不解釋。

需要解釋的是信友，和第四陣營中的常綠一樣，都是從地市來到了鄭州，被統一寫成本土開發商。
 

本土房企相對于進駐后的一線房企，典型區別就是業態的多元化和單一化。比如，鄭州房企之中，很多開發商做了酒店，建業有艾美，永威有此拾，美盛有喜來登，銀基有冰雪世界主題酒店，豫發有喜鵲愉家主題酒店，新田有美爵，碧源有碧源悅喜主題酒店……酒店并非主業，不是干開發的人要去開房，而只是業務多元化的表現。

業務多元化，在這一陣營里面，其實是轉型的前奏。

同樣，還是三個梯隊。

第一梯隊，昌建和瀚海。這兩家實力放在第二陣營也沒有問題。如果不是爆發維權，或者出現別的問題的話，是一點問題也沒有的，何況瀚海還能出來晴宇、觀象之類的產品，也是很有追求了，可惜的就是：

品牌辛苦十多年，維權毀容在眼前。

第二梯隊，銀基、豫發、碧源、新田、楷林。

這5家都是積極轉型的本土開發商，其中銀基主打文旅產業，豫發深耕紡織服裝產業，碧源擁抱體育產業，在品牌運營上都已經換了賽道，成為了名副其實的產業地產開發運營商。

相對于前面三家，新田與楷林轉型商業和商務更值得關注。誰能想到，當同行在住宅地產重兵出擊時，他們卻能另辟蹊徑？而且還能越來越精彩！

第三梯隊的新東潤、鴻寶、海馬、普羅、瀚宇、中繪、裕華，屬于鄭州本土小而美的代表，而且今年的業績都還不錯。

重點想說下普羅，過去幾年理想國單盤是冠軍，可因為今年幾家榜單亂七八糟的，不知道還是不是年度單盤銷冠？但業內有個共識，三個維度評價鄭州樓市好不好？

一是看普羅理想國單盤銷售額度。如果往年60多億，今年只有40億的話，你懂的。

二是看鄭東新區綠城百合二手房的成交情況。

三是看鄭東新區建業天筑的租金收益情況。

第四陣營5家：

盛潤、天倫、常綠、名門、華瑞

盛潤和天倫，貌似住宅地產業務只是集團業務中一個小版塊，給業界的印象似乎也不是那么重要。

常綠是平頂山殺過來的，接手東風宸院，贏得業界與社會的贊譽，如果再能實現好的銷售與交付，定能成為本土房企的一段佳話。

而名門和華瑞都經歷了不同的危機，華瑞還好，畢竟只是信譽危機，交給時間修復即可，但名門的明天怎么樣？沒有人知道，掙扎求生，且行且珍惜吧！

結語

有人星夜趕科場，有人辭官歸故里。

現在再看2020年，并不是那么悲觀，且不說龍頭房企中的碧桂園、萬科、恒大和融創仍然取得了不錯的業績，就說本土中的康橋也在厚積薄發，而且還有浩創、星聯們如黑馬一般在后面猛追。

別管你家銷售好不好，總有人橫刀立馬，總有人勇闖天涯。

然而，一些人鮮花著錦、烈火烹油時，另外一些人開始掉隊。而掉隊，是消失的開始！

2021，祝你好運。

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